关于转发《达州市人民政府办公室关于印发支持达州市中心城区危旧房以旧换新改造十条措施的通知》解读
为深入贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，全面落实市委、市政府关于中心城区危旧房改造三年攻坚行动的决策部署，市政府办公室印发《支持达州市中心城区危旧房“以旧换新”改造的十条措施》（以下简称《措施》）。近日，市住房城乡建设局对《措施》进行了解读。
问：为什么要出台《措施》？
答：近年来，习近平总书记多次就城市房屋安全隐患治理作出重要批示。随着时间推移，我市中心城区大量房屋老化，历史累积的安全隐患开始集中显现，安全管控压力不断 加大，形势日益严峻。为推动形成不同于征收的改造模式，解决居民期望值高、改造难度大、资金平衡难、基础设施不配套等问题，有效消除危旧房安全隐患，切实推动危旧房改造取得突破性进展，由市住房城乡建设局牵头，在前往石家庄、南京等城市深入学习调研城市危旧房改造工作的基础上，认真检视我市中心城区危旧房改造存在的短板弱项，会同市自然资源规划局等部门及属地政府多次调研论证，结合中心城区危旧房改造三年攻坚行动，积极探索支持政策，制定了《措施》。
问：什么是“以旧换新”？
答：“以旧换新”就是房屋产权人将危旧房改建为新房。即：按照“居民自筹、政府支持、合理补助”的原则，对符合改造规定的危旧房，由房屋产权人委托具备开发建设资质的国有企业采取原址（就近）重建或异地集中新建。
问：此次危旧房“以旧换新”还会按照国有土地上房屋征收方式进行吗？
答：国家已明令禁止城市建设搞“大拆大建”，加之当前房地产市场回归理性，以片区开发为主的旧城改造模式已逐步退出。此次危旧房改造不是传统意义上的征收拆迁，而是产权人从房屋安全角度出发，自我更新的一种举措，其不存在补偿问题，更不存在“拆迁暴富”的可能性。除之前已纳入棚户区改造项目或已启动模拟征拆的改造项目，以及因政府性投资或招商引资项目需要启动的征拆按照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行外，中心城区内所有危旧房拆除重建的，原则上均通过“以旧换新”的方式进行，在中心城区危旧房改造三年攻坚期内享受《措施》中给予的各类惠民政策。
问：此次危旧房“以旧换新”改造的流程是怎样的？
答：中心城区危旧房“以旧换新”分为6个阶段，即：前期准备、方案审批、协议签订、手续办理、搬迁腾空、建设及竣工验收阶段。由各街道办牵头征询房屋产权人“以旧换新”意愿并签字确认，达到100%比例后，按程序制定方案并公示报审；规划方案经批准后，街道办牵头组织房屋产权人按程序依法委托项目实施单位承建，逐户签订协议；在完成项目相关手续办理的同时，做好群众搬迁工作，加快实施建设。
问：“以旧换新”改造为什么需要房屋产权人承担费用？
答：房屋产权人是房屋安全的第一责任人，也是危旧房屋治理的第一责任人，本就应承担房屋“以旧换新”的费用。市委、市政府从以人为本的角度出发，出台了建房优惠政策，极大地降低了房屋产权人“以旧换新”的成本，让住在“老破小”的居民共享改革开放的成果。
问：选择原址（就近）重建的，能享受哪些建房优惠？
答：原址（就近）重建住宅实行等面积置换，产权人可以分三个梯度享受建房优惠：
一是原合法产权面积部分，产权人按照建安直接费（即不含利润、税费及地下空间费等的单纯建设成本，下同）的30%承担建房费用，其余建房费用由属地政府或项目实施单位统筹解决。
二是对置换的新房面积超出原合法产权面积20%以内的部分，产权人按建安直接费用购买。
三是对置换的新房面积超出原合法产权面积20%以外的部分，产权人按同区域类型新建房屋当期市场评估价格购买。
示例：假定张某原有房屋认定合法建筑面积为100平方米。原址（就近）重建的新房建安直接费用为2500元平方米，与新建房屋同地段、同类型新房目前市场评估价为6000元/平方米。张某按以下三种方案“以旧换新”。
方案一：张某选择置换的新房建筑面积为100平方米，与原房屋合法面积相等，属于“等面积以旧换新”，仅需按照750元/平方米(建安直接费用2500元/平方米的30%）承担建设费用，共计7.5万元。
方案二：张某选择置换新房建筑面积为120平方米，为原房屋合法面积的120%，超出原房屋20平方米。那么，张某置换新房享受的优惠为：原房合法面积部分，按上述方案一承担建设费用，共计7.5万元，其余建房费用由政府或项目实施单位承担；超过原房合法面积20%以内部分按照2500元/平方米（建安直接费用）承担建设费用，计5万元。
据此，张某选择原址（就近）重建置换一套120平方米的房屋，共计承担建房费用12.5万元。
方案三：张某选择置换新房建筑面积为130平方米，为原房屋合法面积的130%，超出原房屋30平方米。那么，张某置换新房享受的优惠为：按前述方案一、方案二共计承担建房费用12.5万元；超过原房合法面积20%以外部分，按照6000元/平方米（市场价格〕承担建设费用，计6万元。
据此，张某选择原址（就近）重建置换一套130平方米的房屋，共计承担建房费用18.5万元。
综上所述，张某如果原址（就近）重建置换选择不同面积新房（100平方米、120平方米、130平方米），“以旧换新”“以小换大”，其承担的建设费用分别为7.5万元、12.5万元、18.5万元，而同地段同面积类似房屋市场售价约60、72、78万元，旧房实现了增值，且安全性、舒适性更佳。
问：选择异地集中新建的，能享受哪些建房优惠？
答：异地集中新建的房屋原则上与原房屋等价值置换。考虑新建房屋区位差异等情况，辖区政府可适当调整置换标准，原产权房屋等价值部分由产权人承担不高于建安直接费用30%的建房费用。在此基础上，产权人可以分梯度享受建房优惠：一是对超出原房屋评估价值20%以内的部分，由产权人按新建房屋建安直接费用补差。二是超出原房屋评估价值20%以外的部分，由产权人按新建房屋评估价值补差。
示例：张某原有房屋按同区域同类型房屋当期市场评估价为36万元。异地集中新建后，新建房屋同地段、同类型新房目前市场评估价为5000元/平方米。辖区政府明确该区域新建房屋产权人在原房等价值基础上承担30%建安直接费用。张某按以下三种方案“以旧换新”。
方案一：选择置换的新建房屋建筑面积72平方米。
张某置换新房屋与原房屋价值相等（72平方米×5000元/平方米=36万元），属于“等价值以旧换新”，仅需按照660元/平方米（建安直接费用2200元/平方米的30%）承担“以旧换新”建房费用，计4.752万元。
方案二：选择置换的新建房屋建筑面积86.4平方米。
张某置换新房屋价值约为原房屋价值的120%（86.4平方米×5000元/平方米=43.2万元）。那么，张某置换新房享受的优惠为:
（一）原房等价值部分。36万元（原房价值）可对等购置72平方米新房（36万元÷新建房单价5000元/平方米），张某仅需按照660元/平方米（建安直接费用2200元/平方米的30%）承担“以旧换新”建房费用，计4.752万元。
（二）超过原房评估价值20%以内部分。以原房屋评估价值的20%折算，7.2万元可对等购置14.4平方米新房（7.2万元÷新建房单价5000元/平方米），张某需按照2200元/平方米（建安直接费用）承担建房费用，计3.168万元。
据此，张某选择异地集中新建置换一套86.4平方米的房屋，共计承担建房费用7.92万元。
方案三：选择置换的新建房屋建筑面积100平方米。
张某置换新房屋价值约为原房屋价值的139%（100平方米×5000元/平方米=50万元）。那么，张某置换新房享受的优惠为：
（一）原房等价值部分。36万元（原房价值）可对等购置72平方米新房（36万元÷新建房单价5000元/平方米），张某仅需按照660元/平方米（建安直接费用2200元/平方米的30%）承担“以旧换新”建房费用，计4.752万元。
（二）超过原房评估价值20%以内部分。以原房屋评估价值的20%折算，7.2万元可对等购置14.4平方米新房（7.2万元÷新建房单价5000元/平方米），张某需按照2200元/平方米（建安直接费用）承担建房费用，计3.168万元。
（三）超过原房评估价值20%以外部分。置换新房剩余面积13.6平方米（100平方米-72平方米-14.4平方米），张某按照市场评估价5000元/平方米直接补差，计6.8万元。
据此，张某选择异地集中新建置换一套100平方米的房屋，需要承担各类建设费用14.72万元。
问：产权人原房屋水、电、气、通讯设施都已单独开设户头，那么置换后的新房相关设施重新开户，是否需要产权人支付费用？
答：不需要。对水、电、气、讯等管线、表箱拆装移位，产权人有单独户头的，换新后房屋相关设施安装时，相关专营企业不收取费用。但如果产权人原房屋无单独户头的，专营企业按照成本价收取相关费用。如果产权人是低保户、低收入等困难家庭，需要重新单独开户的，专营企业还应给予相关费用的优惠。
问：对于“以旧换新”需要房屋产权人承担的费用，能不能提取住房公积金？
答：房屋产权人可以申请提取本人及其直系亲属的住房公积金，用于支付“以旧换新”改造中个人应该承担的费用。
问：“以旧换新”改造项目建设过程中，房屋产权人在中心城区没有其他房子住，政府有什么支持政策？
答：采取“以旧换新”改造的项目在建设周期内，对改造住房系产权人中心城区唯一产权的，政府给予不超过2年的过渡安置补贴或公租房过渡安置。
示例：陈某在中心城区只有1套房屋，在这套房屋“以旧换新”改造期间，可按程序申请不超过2年的过渡安置补贴或公租房过渡安置。
问：“以旧换新”后，分户的产权证上土地性质是什么？
答：这次危旧房改造项目的用地均是划拨方式。改造完成后，由项目实施单位先行申请国有建设用地使用权与房屋所有权首次登记（俗称“大证”）。在分户时，如果原房屋产权证上为“划拨”的，新证上仍登记为“划拨”或由产权人按规定补交土地出让金后登记为“出让”；如果原房屋产权证上为“出让”的，新证上原房屋面积登记为“出让”，超出原房屋面积部分需要由房屋产权人按照规定补交土地出让金后登记为“出让”。
解读机构：达州市住房和城乡建设局
解读人：王祖宏
联系电话：0818—2120529